Подать объявление

Поиск по карте

Поиск по карте Увеличить карту
Р2
Услуги дизайна

Новости

Бизнес в эпоху карантина. Главное

Следим за ситуацией на рынке и рассказываем о мерах поддержки бизнеса
27 марта 2020 г.

Налог на доходы по вкладам повысит привлекательность инвестиций в недвижимость

Многие инвесторы захотят перевести финансы в более ликвидные активы, полагают эксперты рынка
27 марта 2020 г.

Первые заемщики просят о кредитных каникулах из-за коронавируса

Некоторые заявки уже одобрены банками
27 марта 2020 г.архив новостей »
Ганновер - вилладже
Лобаново
Аналитический журнал «Инвестиции в строительство»

Ирина Доброхотова: «Рост доллара всегда вызывает ажиотаж на рынке жилья»

25.03.2020

 «При любом кризисе есть клиенты, которые меняют валюту и покупают жилье»

 
— Ирина Евгеньевна, начну с главного для наших читателей вопроса: как падение курса рубля повлияет на цены на жилье?
 
— Все застройщики моментально сделали stop price. Многие из них если не подняли цену жилья на 1–3%, то отменили все скидки. Все девелоперы ждут кризисного сценария: доллар вырос — люди, хранившие сбережения в этой валюте, хотят вложиться в квадратные метры. Если этот сценарий будет реализован, предложение на рынке сократится, и мы действительно увидим рост цен. Наш опыт подтверждает: всегда, когда доллар рос, даже если это происходило просто перед Новым годом, начинался ажиотаж — бывали случаи, когда спрос вырастал на 30%.
 
Второй сценарий. Так как сегодняшний кризис носит общемировой характер, проблемы испытывают все. Люди будут экономить, и стоимость жилья может снижаться. Если ключевая ставка, которую Центробанк пока оставил без изменений, вырастет (следующее заседание ЦБ РФ запланировано на 24 апреля. — Прим. ред.), вслед за ней поднимутся и ипотечные ставки. Люди будут меньше брать ипотеку.
 
Что делать сейчас? Тем покупателям, которые получили одобрение банка или получат его в ближайшее время, волноваться не о чем: быстро выбрав себе жилье, они будут платить по сегодняшней ипотечной ставке.
 
ПЛАНОВЫЕ ПОКУПКИ КВАРТИР, КОГДА ЛЮДИ ПРИОБРЕТАЮТ ЖИЛЬЕ ПОТОМУ, ЧТО ЖЕНЯТСЯ, РАЗВОДЯТСЯ, ПЕРЕЕЗЖАЮТ В ДРУГОЙ ГОРОД, В ЛЮБОМ СЛУЧАЕ БУДУТ СОВЕРШАТЬСЯ.
 
Что касается разных сегментов жилья, то всегда будет ликвиден комфорт-класс — его стоимость только растет. Если вспоминать прежние кризисы, то, например, в 2009 году просели продажи элитного жилья, поэтому и сейчас в этом сегменте не исключена стагнация.
 
Думаю, в целом по рынку не следует ожидать какого-то провала, падения спроса. Даже наоборот. При любом кризисе у нас были такие покупатели жилья, которые на росте доллара меняли валюту. Раньше многие наши клиенты за €100 тыс. не рассчитывали купить «двушку» — теперь такая возможность есть.
 
— Компания «БЕСТ-недвижимость» на рынке уже много лет, вам довелось пережить не один кризис. Какой из них был самым трудным?
 
— В 2009 году рынок недвижимости встал. Помню, Садовое кольцо было обклеено объявлениями «Сдам квартиру (офис) за оплату коммунальных услуг». Продолжали работать только компании, у которых были госзаказы. Но в течение года все восстановилось, буквально за четыре–пять месяцев цены на жилье с 75 тыс. вернулись на уровень 130 тыс. за 1 кв. м, и девелоперы вышли на площадки.
 
В 2015 ГОДУ МЫ, ЕСЛИ ЧЕСТНО, КРИЗИСА ВООБЩЕ НЕ ПОЧУВСТВОВАЛИ. НАОБОРОТ, НА РОСТЕ ДОЛЛАРА У НАС БЫЛО УВЕЛИЧЕНИЕ ПРОДАЖ.
 
— Ваша первая специальность связана с туризмом. Как вы пришли в недвижимость?
 
— Я окончила Центральную академию физкультуры имени Ленина по специальности «Организация и управление туризмом в СССР», нас готовили для организации крупных мероприятий, имеющих важное стратегическое значение для страны. Когда мы завершили учебу, СССР распался — спорткомитет, куда мы должны были отправиться на работу, перестал существовать.
 
Но моя специальность мне пригодилась: знания и навыки в области организации, менеджмента, управления оказались необходимыми для многих отраслей. Недвижимость я выбрала потому, что уже тогда понимала, что этот рынок является локомотивом, драйвером экономики любой страны.
— Помните свою первую сделку?
 
— Первую сделку я закрыла через три недели работы в компании, комиссия составляла, как сейчас помню, $5 тыс. Мы проводили сделку с Андреем Рябинским (сегодня он известен как основатель и председатель совета директоров МИЦ), расселяли коммунальную квартиру в Перово. Андрей работал очень профессионально, быстро ввел меня в курс дела.
 
Основная трудность сделки для меня состояла в том, что нужно было работать с социально неблагополучными людьми — это сложный контингент. Но рынок был на подъеме, удалось быстро всех расселить. Еще помню, что деньги передавались из рук в руки, никаких банковских счетов, депозитов тогда не было.
 
«Для любой компании человеческий капитал — самый важный»
 
— Вы пришли в «БЕСТ», когда там работали 17 человек и проходило несколько сделок в месяц. Через год число сотрудников выросло до тысячи. Как вы их подбирали?
 
— Я их нанимала в школе менеджеров «Арсенал», которую закончила сама, отбирала сотрудников после двухмесячного обучения, инвестировала в них собственные средства. Тогда, в 1990-х, в этой школе обучались очень сильные, профессиональные люди, многие из которых потом стали банкирами, управленцами.
 
Чтобы быстро нарастить штат сотрудников до тысячи человек, нужна пирамидная структура управления, в которой один — менеджер, другой — руководитель, третий — начальник отдела, и все заменяют друг друга, уходят в карьерный рост.
Требовались люди, которые ничего не боялись и хотели быть лидерами. Обучением сотрудников я занималась сама — для этого была создана компания «БЕСТ-тренинг», она существует и сегодня. Когда в Москве никто еще не знал, что такое тренинг, мы их активно проводили. Сотрудники, которые провели пять–семь сделок, уже могли управлять другими. Таким образом мы открыли сначала 7, потом 10, затем 15 отделений и превратились в лидеров рынка недвижимости Московского региона.
 
— Если бы вам сегодня пришлось набирать сотрудников, это было бы сделать проще или сложнее, чем тогда?
 
— Думаю, так же. Мы постоянно растем, набираем сотрудников, идет естественная ротация: кто-то уезжает, кто-то уходит в декрет. У нас даже недавно проверка была: контролирующие органы насторожил факт, что мы каждые две недели запрашиваем через бухгалтерию материнский капитал, а у нас просто много сотрудников с двумя и более детьми.
 
Конечно, современная молодежь отличается, много времени проводит в гаджетах. Но человеческие качества, как и принципы подбора сотрудников, не меняются.
 
ДЛЯ ЛЮБОЙ КОМПАНИИ ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ КАПИТАЛ — САМЫЙ ВАЖНЫЙ. ФИНАНСЫ ФИНАНСАМИ, НО ИСТОРИЮ ДЕЛАЮТ ЛЮДИ, КОТОРЫЕ РАБОТАЮТ РЯДОМ С ТОБОЙ.
 
Начиная работать в 1990-е, мы обозначили миссию компании — содействовать развитию и процветанию цивилизованного рынка недвижимости в России, а нашим девизом стал слоган «Все работают с недвижимостью, а мы — с людьми».
 
— Современный рынок недвижимости цивилизованный? Чего ему не хватает, чтобы активнее двигаться вперед?
 
— С середины 90-х годов по сегодняшний день пройден огромный путь — теперь мы работаем на цивилизованном, развитом рынке. Чего ему не хватает? В первую очередь я бы занималась инновациями.
 
Хорошо, если бы государство — кнутом и пряником — подталкивало девелоперов и покупателей в этом направлении. Например, с помощью законов помогать людям приобретать квартиры в инновационных жилых комплексах, оснащенных системами энерго-, тепло- и водосбережения.
Скажем, в Германии подобные ЖК продаются в ипотеку с нулевым процентом или покупатели в течение первых трех лет не платят за коммунальные услуги. В этом мы, конечно, отстали от Европы — нужно догонять.
 
— Как изменился покупатель жилья с 1990-х? Стал грамотнее, требовательнее, капризнее?
 
— В 1990-е сметалось всё, что выходило на рынок. Мы не успевали объявить название нового жилого комплекса, как все квартиры раскупались. Теперь клиенты намного разборчивее.
 
Многие современные девелоперы, такие как Capital Group, «Кортрос», MR Group создают классные проекты. ЖК «Домашний» в Марьино выглядит как космический корабль — это один из моих любимых проектов в массовом сегменте, для меня он как показатель качества и профессионального подхода девелопера к работе.
 
 
 
ЖК «Домашний»
 
У компании LEGENDA (Санкт-Петербург) в проектах продуман буквально каждый сантиметр — всё предусмотрено для того, чтобы людям удобно было жить. Рада, что эта компания выходит и на московский рынок.
 
Среди проектов на загородном рынке нельзя не назвать ЖК «Александрия Таун». Это коттеджный поселок с собственным озером и лесопарком, в котором воплощен настоящий европейский подход к домостроению.
 
 
 
КП «Александрия Таун»
 
В поселке предусмотрен детский сад, а школьников будет возить в школу бесплатный автобус, как это принято во многих городах Европы и США. А главное — двухуровневый таунхаус от 127 кв. м обойдется дешевле 5 млн рублей. Это означает, что девелопер максимально ответственно подошел к площадке, к проекту, что вызывает огромное уважение.
 
«Пора на законодательном уровне закреплять, что квартиры должны сдаваться с отделкой»
 
— Какие требования предъявляют покупатели к квартирам? Соответствуют ли новостройки этим требованиям?
 
— Люди хотят, чтобы в жилом комплексе были индивидуальная архитектура, развитая инфраструктура, различные варианты планировок, высокие потолки, безопасные дворы. И многие девелоперы стараются учитывать пожелания своих покупателей.
 
Кто-то хочет, чтобы в ванной комнате было окно, — в некоторых ЖК такие планировки появляются, кто-то предпочитает, чтобы в квартире было два санузла, — застройщики учитывают и это.
 
ГЛАВНОЕ, ЧЕГО ХОТЯТ СОВРЕМЕННЫЕ ПОКУПАТЕЛИ, — КВАРТИРУ С РЕМОНТОМ ИЛИ ХОТЯ БЫ ПОД ЧИСТОВУЮ ОТДЕЛКУ. ТАКОЕ ЖИЛЬЕ ПОЛЬЗУЕТСЯ ОГРОМНЫМ СПРОСОМ ДАЖЕ В СЕГМЕНТЕ ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
 
Когда в ЖК «Прайм Парк» объявили, что в одной башне будут продаваться квартиры с ремонтом, в другой — без, огромный интерес у покупателей вызвали именно квартиры с ремонтом. Люди хотят сразу заехать в квартиру и жить, а не мучиться еще пять лет от звука дрели.
 
 
 
ЖК «Прайм Парк»
 
Еще пример. Сейчас вышел ЖК «Павелецкая Сити», и мы наблюдаем огромный спрос на квартиры в этом проекте. Почему? MR Group сдает квартиры под чистовую отделку. Народ понимает, что покрасить стены и поставить кухню — легко.
 
Считаю, что пора на законодательном уровне принимать решение о том, что квартиры должны сдаваться с отделкой. Например, в Израиле люди при въезде в новую квартиру выбирают только цвет кухни. Ведь у турецких строителей получается сдавать квартиры с ремонтом, почему нашим такое не по силам?
Например, в проекте «Поклонная, 9» турецкого девелопера ANT Development покупателям предлагается три вида отделки. Плюс инфраструктура: фитнес-клуб, бассейн, спа, магазины, кафе.
 
Иногда наши клиенты, приобретающие жилье в бизнес-классе, ориентируются на бюджет 300 тыс. руб. за кв. м и считают, что 350 тыс. руб. за кв. м — слишком дорого. А ведь при такой сравнительно небольшой разнице люди приобретают совершенно другой продукт по качеству (с готовой отделкой, общественными зонами, выполненными как в дубайском пятизвездочном отеле) и совершенно иных соседей.
 
КОГДА ЛЮДИ ПОКУПАЮТ КВАРТИРЫ БЕЗ РЕМОНТА В ЭЛИТНОМ СЕГМЕНТЕ, ОНИ ПОРОЙ В РЕМОНТ ПОТОМ ВКЛАДЫВАЮТ ПОЧТИ СТОЛЬКО ЖЕ, СКОЛЬКО СТОИТ САМА КВАРТИРА.
 
А как ремонт отрывает людей от жизни? Люди иногда даже разводятся, пока делают ремонт — у нас бывали такие примеры. Люди поженились, купили квартиру, пока делали ремонт, выбирали и закупали материалы, искали подрядчиков, корректировали бюджет, потому что не вписались, разругались, а через полтора-два года снова приходят к нам с просьбой продать их квартиру, потому что они расстались. А если бы семье не пришлось пережить такой стресс, глядишь, через год уже гуляли бы с малышом в парке, а не бежали разводиться.
 
«Спрос на квартиры-студии составляет всего 1%»
 
— Подводя итоги 2019 года, вы отметили выход на рынок квартир «экстремально маленьких площадей», но отказались считать это новым трендом. Почему, на ваш взгляд, маленькие студии не приживутся на рынке?
 
— Не понимаю, как это в принципе возможно — предлагать людям студии площадью 11 кв. м? Реконструируют дом, нарежут клетки по 11 кв. м и продают по 3 млн рублей, а это немаленькая сумма, надо сказать. Сейчас в Москве три таких проекта. Лучше бы снижали ставки по ипотеке и продавали людям нормальные квартиры.
 
— Но ведь на такое жилье есть спрос…
 
— На такие «квартиры» нет никакого спроса. Согласно данным нашей аналитической платформы bnMAP.pro, спрос на квартиры-студии составляет всего 1%. Люди хотят покупать жилье большей площади.
 
Недавно показывали программу о том, как в студии живет семья из шести человек (двое взрослых и четверо детей). Для того чтобы лечь спать (понятно, что кто-то спит на полу), им приходится каждый вечер делать перестановку, сдвигать мебель. Это позор — заставлять детей жить в таких условиях.
 
ЕСЛИ СТУДИИ ПРЕДНАЗНАЧЕНЫ ДЛЯ СТУДЕНТОВ, ТО СЛЕДУЕТ ЗАПРЕТИТЬ ПРОЖИВАНИЕ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДЕТЕЙ В ТАКОГО РОДА СТУДИЯХ. НА МОЙ ВЗГЛЯД, МИНИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР СТУДИИ ДОЛЖЕН СОСТАВЛЯТЬ НЕ МЕНЕЕ 25 КВ. М, А ЦЕНА — СООТВЕТСТВОВАТЬ КАЧЕСТВУ.
 
Например, компания ПСН в ЖК «Среда» продавала студии с ремонтом, на них был огромный спрос. Люди покупали и для себя, и для сдачи в аренду. И сегодня такие студии сдаются по 38 тыс. рублей в месяц — вот что значит качественный продукт!
 
 
 
ЖК «Среда»
 
Хлопок одной ладони
 
— У вас есть сервис «БЕСТ-Идеи»: любой сотрудник высказывает соображения по улучшению работы компании. Расскажите о самых любопытных идеях, которые предложили сотрудники.
 
— Этот сервис работает у нас более пяти лет. Сотрудник может прислать руководству любое предложение — от установки аппарата для чистки обуви на входе в офис до внедрения нового направления в компании. Только в течение первого года мы получили 320 идей, ранжировали их, разделили на срочные и менее срочные.
 
Главная идея, которую мы воплотили, связана с IT — мы создали аналитический сервис bnMAP.pro. На его разработку и совершенствование ушло четыре года. Сегодня наши партнеры, в том числе и Сбербанк, признают нашу платформу по анализу рынка новостроек самой точной.
 
— И вопрос не о работе. Вы как-то сказали, что главное в жизни — новый интересный опыт. Какой опыт был для вас самым интересным? О чем вы мечтаете?
 
— Наверное, одним из самых сильных опытов для меня стало погружение в семидневное молчание в ашраме — очень хорошо помню, как потом мне было трудно заговорить. Сильнейшим эмоциональным опытом стало рождение детей, когда ты осознаешь, что не одна…
 
Сегодня, наверное, мои главные мечты о том, чтобы семья была счастлива, чтобы у всех родных и близких было здоровье — физическое и духовное. Если это есть, легко придумать и организовать любой праздник, любое путешествие.
 
Мечтаю, чтобы мы все преодолели сложившуюся ситуацию в экономике и обществе, чтобы наша страна процветала.

Источник: ЦИАН